コンテナハウスの計画では、「この土地なら何台置けますか？」という質問をよくいただきます。
土地の広さだけを見れば、20フィートや40フィートのコンテナを複数設置できそうに見えることもあります。しかし、実際に建築できる規模は、敷地面積だけでなく、建ぺい率と容積率によって制限されます。
コンテナハウスが建築物として扱われる場合、一般的な住宅や店舗と同じように、これらの基準を守らなければなりません。国土交通省は、建築物の用途や形態に関する制限として、用途地域ごとに容積率、建ぺい率、高さなどが定められる仕組みを示しています。
建ぺい率とは？
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。
簡単にいうと、土地を真上から見たとき、建物が敷地をどれくらい覆ってよいかを示す数字です。
例えば、敷地面積が200平方メートルで、建ぺい率が60％の場合、建築面積の上限は次のようになります。
200平方メートル × 60％ ＝ 120平方メートル
この場合、原則として、建物を真上から見た面積を120平方メートル以内に収める必要があります。
コンテナを2台並べる場合は、コンテナ本体だけでなく、屋根、庇、連結部分などが建築面積に含まれることがあります。広いウッドデッキやカーポート、既存住宅が同じ敷地内にある場合も、計画全体で確認が必要です。
容積率とは？
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ面積の割合です。
延べ面積とは、各階の床面積を合計したものです。
例えば、敷地面積が200平方メートルで、容積率が200％なら、延べ面積の上限は原則として400平方メートルです。
200平方メートル × 200％ ＝ 400平方メートル
平屋のコンテナハウスでは、建ぺい率が先に上限へ達することが多くあります。一方、2階建てやコンテナを積み重ねる計画では、容積率も重要になります。
建築基準法第52条では、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を容積率として規定しています。
コンテナの外寸だけでは判断できない
コンテナハウスの大きさを検討するとき、コンテナ本体の寸法だけで計算するのは危険です。
実際の設計では、次のような要素も確認します。
- 外壁や断熱材を含めた建物寸法
- コンテナ同士をつなぐ連結部分
- 玄関ポーチや庇
- 階段や吹き抜け
- バルコニーやデッキ
- 同じ敷地内にある既存建物
- 倉庫、物置、ガレージなどの付属建物
例えば、自宅の敷地内にコンテナガレージを増築する場合、コンテナだけで建ぺい率を計算するのではありません。既存住宅や物置などを含め、敷地内にある建物全体で上限を確認します。
そのため、「庭に空きスペースがあるから置ける」とは限りません。
用途地域によって上限が異なる
建ぺい率と容積率は、全国一律の数字ではありません。用途地域や都市計画によって、土地ごとに指定されています。
高崎市にも、第一種低層住居専用地域、第一種住居地域、商業地域、準工業地域、工業地域など、複数の用途地域があります。指定される建ぺい率や容積率は、土地の場所や都市計画の内容によって異なります。
同じ200平方メートルの土地でも、指定されている建ぺい率が40％なのか、60％なのか、80％なのかによって、建てられる面積は大きく変わります。
土地を検討するときは、不動産広告に記載された数字だけでなく、自治体が公開する都市計画情報でも確認することが大切です。高崎市では、都市計画基本図などの閲覧・提供を行っています。
前面道路によって容積率が小さくなることがある
土地に指定された容積率が、そのまま使えるとは限りません。
前面道路の幅が12メートル未満の場合、道路幅員と用途地域に応じて計算される容積率が、都市計画で指定された容積率よりも低くなることがあります。この場合は、両方を計算し、厳しい方の数値が適用されます。
例えば、販売資料に「容積率200％」と書かれていても、前面道路が狭いため、実際に利用できる容積率がそれより低くなるケースがあります。
特に2階建てのコンテナ住宅や、複数のコンテナを連結した事務所・店舗を計画する場合は、道路幅も含めて確認が必要です。
セットバックで敷地面積が減ることもある
敷地が幅員4メートル未満の2項道路に面している場合、道路の中心線から原則2メートル後退するセットバックが必要になることがあります。
セットバック部分は、建ぺい率や容積率を計算する際の敷地面積に含められないため、土地の登記面積よりも、計算に使える有効敷地面積が小さくなります。
その結果、購入時に想定していたよりも、コンテナの台数や大きさを減らさなければならないことがあります。
条件によって緩和や追加制限がある
建ぺい率には、角地や防火地域内の耐火建築物など、一定の条件を満たした場合に緩和される制度があります。国土交通省の制度概要でも、防火地域内で耐火建築物とする場合などの緩和が示されています。
一方で、地区計画や建築協定などにより、建築基準法上の上限より厳しい制限が設けられている地域もあります。高崎市も、地区計画や建築協定、風致地区、高度利用地区などによる追加規制がある場合を案内しています。
「建ぺい率に余裕があるから建てられる」と判断せず、その他の規制も含めて確認しなければなりません。
検討時に用意したい情報
建てられるコンテナの規模を調べるには、次の情報を整理してください。
- 設置予定地の住所と地番
- 敷地面積
- 指定建ぺい率・容積率
- 前面道路の幅
- セットバックの有無
- 既存建物の建築面積と延べ面積
- コンテナの台数・大きさ・階数
- デッキや屋根などの付帯部分
既存住宅の資料が残っている場合は、確認済証、検査済証、配置図、平面図なども用意すると、より正確に検討できます。
まとめ
建ぺい率は、敷地に対して建物をどれくらい広げられるかを示し、容積率は、建物全体の床面積をどれくらい確保できるかを示す基準です。
コンテナハウスの設置では、土地の空いている部分だけを見るのではなく、既存建物、道路幅、セットバック、用途地域などを含めて判断する必要があります。
土地やコンテナを購入した後に規模を縮小することにならないよう、計画の初期段階で住所、敷地資料、予定用途、希望する台数を施工会社や建築士へ伝えることが大切です。
※建ぺい率・容積率の計算方法や緩和条件は、敷地、用途、構造、地域の指定によって異なります。具体的な計画については、管轄する自治体、指定確認検査機関、建築士へご確認ください。