コンテナハウスの設置場所を探していると、広くて価格の安い土地が見つかることがあります。ところが、詳しく調べると「市街化調整区域」と記載されており、建築できるのか分からないというケースは少なくありません。
結論からいうと、市街化調整区域では、コンテナハウスを自由に設置できるわけではありません。 条件を満たして許可を受けられる場合もありますが、計画する人、土地の状況、建物の用途などによって判断が大きく変わります。
土地を購入してから「建てられない」と分かることを防ぐため、契約前の確認が特に重要な地域です。
市街化調整区域とは？
都市計画区域は、計画的に市街化を進める「市街化区域」と、市街化を抑制する「市街化調整区域」に分けられることがあります。
市街化区域では、用途地域などのルールに従って住宅や店舗などを建築できます。一方、市街化調整区域は、新しい建築や開発を抑えることが基本です。そのため、土地が広く、道路や水道が近くにあったとしても、希望する建物を自由に建てられるとは限りません。
国土交通省も、市街化調整区域内では原則として建築物の建築が制限され、建築の際には事前の協議や許可が必要になると案内しています。
コンテナなら規制を避けられる？
「基礎を作らずコンテナを置くだけなら、都市計画法の対象外ではないか」と考える方もいます。
しかし、同じ場所で継続的に使用し、随時かつ任意に移動できないコンテナは、原則として建築基準法上の建築物に該当します。住宅、店舗、事務所、倉庫、ガレージなどとして使用する場合は、一般的な建物と同様に、建築確認や都市計画法上の許可を検討する必要があります。
つまり、コンテナという形状だけを理由に、市街化調整区域の規制を避けることはできません。
どのような場合なら建てられる？
市街化調整区域でも、都市計画法に定められた基準を満たす場合には、建築や開発が認められる可能性があります。
代表的には、次のような計画が検討対象になることがあります。
- 既存住宅の建替えや増築
- 農林漁業を営むために必要な施設
- 周辺住民の日常生活に必要な店舗
- 幹線道路沿いに必要とされる施設
- 自治体の条例で認められた住宅や事業施設
- 開発審査会の基準に該当する計画
ただし、これらに似た用途であれば必ず許可されるわけではありません。申請者の資格、土地の履歴、周辺環境、道路、排水、建物の規模などを含めて個別に審査されます。
高崎市では、都市計画法第34条に基づいて条例や運用基準を定め、市街化調整区域内の開発許可を判断しています。
住宅と店舗では条件が違う
市街化調整区域では、予定する用途を具体的に決めることが重要です。
例えば、同じコンテナでも、次の用途はそれぞれ別のものとして判断されます。
- 自分が住む住宅
- 趣味用の離れ
- バイクや自動車のガレージ
- 会社の事務所
- 飲食店や物販店
- 資材置場に付属する倉庫
- 宿泊施設
住宅の許可を受けた建物を、後から無断で店舗や事務所として使用することはできません。用途を変更する場合は、改めて都市計画法や建築基準法上の確認が必要になる可能性があります。
「将来的には店舗にするかもしれない」という場合も、最初の相談時点で計画を伝えておく方が安全です。
土地に建物が残っていれば建替えられる？
古い住宅や倉庫がある土地を見ると、「すでに建物があるので、新しいコンテナハウスへ建て替えられる」と考えるかもしれません。
しかし、既存建物があるだけでは判断できません。
確認する必要があるのは、建物が適法に建てられたものか、現在の用途は何か、いつから存在しているか、過去に許可を受けているかなどです。
建物を解体した後に、同じ用途・同じ規模であっても、無条件で再建築できるとは限りません。土地購入前に、既存建物の確認済証、検査済証、登記事項証明書、過去の許可書類などを確認することが大切です。
開発許可と建築確認は別の手続き
市街化調整区域で建築を進める場合、都市計画法上の開発許可や建築許可と、建築基準法上の建築確認が必要になることがあります。
開発許可が下りたからといって、そのまま工事を開始できるとは限りません。建築確認では、構造、基礎、接道、防火、採光、換気など、建物としての安全性や法令適合性が審査されます。
群馬県は、開発許可申請、工事着手、変更手続き、完了検査などを含む手続きの流れを「開発許可制度の手引」としてまとめています。
インフラと道路条件にも注意
建築の許可が見込める土地でも、実際の設置には別の問題があります。
市街化調整区域では、上水道や下水道が整備されていない土地もあります。その場合は、井戸、浄化槽、排水先などの検討が必要です。
また、接道条件に加えて、コンテナを運ぶ大型車両やクレーンが進入できるかも確認します。高崎市は、市街化調整区域内の建築行為では、都市計画法による接道長さの制限もあると案内しています。
許可を取れる土地でも、給排水工事や造成、搬入工事の費用が大きくなる場合があります。
土地購入前に確認したい項目
市街化調整区域の土地を検討するときは、次の情報を整理して自治体へ相談しましょう。
- 土地の住所と地番
- 現在の地目と利用状況
- 土地や建物の過去の許可履歴
- コンテナハウスの用途
- 建築主と土地所有者の関係
- 希望する大きさ、台数、階数
- 接道状況と搬入経路
- 給水・排水・浄化槽の計画
高崎市では、都市計画情報を地図情報システムで確認できます。ただし、地図は初期確認のための資料です。具体的な建築可否は、担当部署への相談が必要です。
まとめ
市街化調整区域にも、条件を満たして許可を受ければコンテナハウスを設置できる場合があります。
しかし、広い土地だから、既存建物があるから、基礎を作らないからという理由だけでは、建築できるとは判断できません。
最も避けたいのは、土地やコンテナを購入した後に、予定用途では許可を受けられないと判明することです。
売買契約を結ぶ前に、土地の住所・地番、予定用途、建物規模を整理し、自治体の開発許可担当部署、建築士、施工会社へ相談してください。
市街化調整区域では、「買ってから考える」のではなく、建てられる根拠を確認してから契約することが重要です。
※許可の可否や必要な手続きは、地域、土地の履歴、建築主、用途、規模などによって個別に判断されます。具体的な計画については、管轄自治体や専門家へご確認ください。